沿滩法院 李培林

受新冠疫情影响，受波及的房屋租赁合同纠纷日益凸显出来，特别是以不可抗力为由要求解除合同、减免租金的纠纷日益增多。如何公平公正的妥善处理成为案件审理的重点。

4月21日，沿滩法院成功调解该院首例因疫情影响要求解除商铺租赁合同纠纷案。

原告宗某与被告朱某于2019年9月签订房屋租赁合同，约定被告将位于沿滩新城的某商铺租赁给原告开办培训班，租赁时间三年，截至2022年9月，月租金5800元，租金按季度支付。若一方违约提前终止合同，则支付另一方违约金，违约金按照3个月租金计算。合同签订后，原告支付了履约保证金5800元，并按期支付租金至2020年4月7日。原告租赁的商铺开业不久后，就爆发了新冠疫情，原告按照有关部门要求停止招生营业。原告认为，受疫情影响遭受较大经济损失，提出解除合同，但双方协商未果，故原告诉至法院。

本案是该院审理的第一起涉疫情房屋租赁合同纠纷案件。案件承办人李培林接到案件后，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》精神，本着依法公平维护双方合法权益的原则，积极组织双方开展庭前调解，了解双方争议的焦点。原告认为，此次疫情属于不可抗力，因此有权要求解除合同，被告应当退还已经支付的2月、3月的租金，并退还履约保证金；被告朱某则认为双方签订的合同期限为三年，疫情对原告的影响是短暂的，不应当解除合同，如果要解除合同，原告应当按照合同约定承担违约责任，支付三个月租金的违约金。了解双方的意见后，承办法官意识到分歧较大，调解难度也大，但承办法官没有放弃，在不拖延审理时间的前提下，再次组织双方调解。就本案涉及的不可抗力对行使合同解除权的影响力、合同效力及违约责任等多方面进行了法律分析，希望双方在明白法律关系和法律后果的基础上，互体互谅，妥善解决纠纷。

最终，在承办法官的主持下，促成双方达成一致意见：解除原被告之间签订的房屋租赁合同，原告三日内腾房，品迭履约保证金后，原告于2020年4月30日前支付被告违约金8700元。

法官寄语：疫情无情人有情。受疫情影响，房屋租赁合同纠纷双方可根据疫情防控措施对合同履行的影响程度，在尊重合同效力基础上，按照公平原则及时协商变更或者解除合同，适当降低影响。